关于深圳2.07限购宽松的解读
稳稳当当，深圳成为最后一个开始解除限购的四大城市。2021年2.08，深圳出台严厉的指导价政策，3年届满，开始实质性的放松限购了。终于放松了！大过年的，感觉是走马灯一样，股市也大变化，楼市也大变化。01深圳的政策内容要对比才能看得出来一二。我把之前深圳执行的购房政策也列出来，大家也可以自己对比。1）深户家庭还是限购2套，深户单身还是限购1套。即是说，基本的限购套数原则依然维持。2）深户家庭购房取消社保年限。这是重要的放松。之前执行的政策是，“双满3年”：落户要满3年，社保也要满3年。这个解除之后，释放出的是那类已是深户但社保还不足年限的人群。这部分人群不少，除了有在深圳工作落户、缴社保的人之外，还有一批在2020年7.15政策之后，人不在深圳，但是选择落户深圳，在深圳挂社保。3）非深户“5改3”。7.15政策之后，非深户执行了极其严苛的政策，要求社保须满5年，因为深圳外地人占比7成，所以当时打击了一大批需求。这次从“5”改到“3”，能够提前释放出一批房票。4）解除了“假离婚”。之前深圳为堵假离婚，对“离异”购房的限制为“3年”，以防许多人通过离婚析产再买一套房。这次的调整，从字面看，我倾向于认为，这一限制直接取消了——实际上深圳去年9月就已经对“离婚3年内购房”不追溯了。如果你是深户，之前通过离婚做了析产，现在名下无房，那么可以买了。02谈一下我们的看法。1）四大城市悉数开始解除限购。深圳是最后一个放宽限购的一线城市，也相当于是全国最后一个放宽限购的城市。深圳开始解除限购，说明了包括一线在内、全国房地产市场，都进入了解除最核心的限购管制的新阶段——这一执行了10多年的“长效机制”开始走入历史。从政策信号来说，我认为释放了几点。其一，释放了地方城市想要稳住房地产市场的努力；其二，政策依然延续了“挤牙膏”式的特征；其三，放开的通道打开，预示着未来方向继续，下面还会有更多的政策慢慢放出来。2）四大城市比较深圳居中。在此之前，广州在区域放宽之后，又放宽了核心区的面积限购（120平米以上不限购），上海放宽了外地人外环限购，北京放宽了通州限购。基本上都是“区域限购逐步打开”的路径，但深圳没有选择这条路，走的是普遍调低降低购房门槛的路子。从力度上讲，广州的力度无疑是最大的，北上依然是最小的，深圳则居中。3）单看深圳政策。结合着深圳自身的情况评估这个政策，其一，这是深圳本轮调控放松以来力度最大的一次。2023年，深圳大概出了8条放松政策，除去全国一盘棋的信贷政策外，自身的放松是非常小级别的。其二，政策此时出台非常及时。从舆情来看，京沪穗都放开了，深圳再坚持的必要性已不存在。而看市场成交，显示前期的政策边际效应在快速递减。1月的房地产成交，尤其是新房成交，令人担忧市场反弹的即将中止，亟需更大力度的政策支持《》。其三，结合着政策目标，这个力度依然还不够，后续还需要继续给力。4）政策效果。每一次的政策都会有效果，但每一次的政策效果又都不能高估。这样的故事不是一天，而是已经持续了2年。放宽政策当然是好事，但是市场现实人们都看得到，今时的房地产市场已经不同往日，所以政策、以及人们对待市场的理解，也都不能再胶柱鼓瑟。03这些政策，无论深圳还是其它，基本上都依然属于需求端的刺激政策。但如今，需求端恰恰是发生了超级剧烈的变化——购房意愿、购房实力都大幅降低，几是历史最低值。我之前分析过多次，这里再简单总结过几点：a）房价下跌不愿意买，有恐惧心；b）宏观经济指标有通s担忧，不愿意负债；c）资产、收入缩水，预算大幅下降；d）贷款利率还是太高；e）竞品多，保障房对商品房构成直接竞争，就像抖音如何冲击美团的股价一样。直白说，现在市场只靠着紧迫性的自住需求入市支撑，带有投资意图、不紧迫的，都想持币观望等等看看再做决定。举两个粉丝的案例。第一个，在深圳落了户，但是之前社保不足，一直等到2023年上半年才有名额。但有了名额不愿意买了，原因是股票跌了很多，自己手里的房子也跌了很多。所以，现在打算在深圳买一个保障房，自己住着。第二个，想在福田、罗湖买学区房，在疫情之前一直看，当时预算是800万，觉得那时候价格太贵一直没下手。现在，学区盘很多都腰斩了，房价是下来了，但是买家的预算也腰斩了，变成了400万。类似的案例很多，买房人这几年的变化，普遍性都是这样。所以，回到深圳这次的政策放松，是利好了三类群体：深户落户即可购房、非深户“5改3”、“假离婚”不追溯。但如果排序，这其中，第三类是较低可能入市的，因为本来就有房子。而第一类，如果能够落户名下又无房，也会符合人才房/新型保障房的条件。总之，能撬动成交量适当放大，但持续性如何可能还是需要观察，希望会有明显和持续的反弹吧。以我的老建议，我支持和欢迎任何一次的政策宽松，但我依然坚持：此时此刻，地方城市应当大幅度全部取消过往的一切行政规管，让房地产市场借此回归市场化轨道。今天的楼市，已经没有任何再继续管制的必要性，大力挽回信心，才是当务之急。楼市、股市交流，可加微信号budao2000！
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